[ad_1]
وتشهد أسعار الأراضي في العديد من المدن الأفريقية ارتفاعاً حاداً. ويرجع هذا إلى أن الأرض تشكل أحد الأصول الأساسية للمدينة. ومع تقدم عملية التحضر، سوف يرتفع الطلب على الأراضي، وبالتالي سوف ترتفع أسعار الأراضي، لأن المعروض من الأراضي في المدن محدود. كما أن الاستثمارات في البنية الأساسية العامة، ولوائح تقسيم المناطق التي تحول الأراضي إلى استخدامات بديلة، من شأنها أيضاً أن تعمل على تعزيز قيمة الأراضي.
وفي الواقع، أظهرت الدراسات أن مجرد تحويل الأراضي الريفية إلى أراضي حضرية يمكن أن يزيد قيمتها بنسبة 400%.
إن كل هذه التغيرات مدفوعة من قِبَل الحكومات والعمل الجماعي، وليس من قِبَل الأفراد. ولكن المستفيدين من ارتفاع أسعار الأراضي سوف يكونون أصحاب العقارات، ما لم تكن هناك آليات قائمة لاسترداد قيمتها. وعلى هذا فإن حكومات المدن في مختلف أنحاء أفريقيا تسعى إلى إيجاد السبل الكفيلة باستغلال هذه القيمة، وتعزيز الإيرادات، وإعادة الاستثمار في السلع والخدمات العامة.
تُعَد هونج كونج مثالاً بارزاً على الإدارة الفعّالة لقيمة الأراضي. وكثيراً ما يُستشهد بها كدراسة حالة. فقد مولت عائدات الأراضي وسائل النقل العام عالية الجودة، فضلاً عن البنية الأساسية الاجتماعية مثل المدارس والمستشفيات.
وبصفتي باحثاً يركز على مساعدة المدن الأفريقية في جمع التمويل اللازم للبنية الأساسية والخدمات العامة واسعة النطاق، فقد أردت أن أعرف المزيد عن نماذج التمويل القائمة على الأراضي عندما انتقلت إلى هونج كونج. ومن النتائج الأولية المهمة التي توصلت إليها أن هونج كونج تستخدم أدوات متعددة ومتميزة لأغراض مختلفة. وتستكشف هذه المقالة أداة واحدة فقط من هذه الأدوات: نظام تأجير الأراضي. وسوف أتناول أدوات أخرى في مقالات مستقبلية.
نظام تأجير الأراضي
منذ الأول من يوليو/تموز 1997، أصبحت كل الأراضي في هونغ كونغ، باستثناء قطعة أرض واحدة، مملوكة لجمهورية الصين الشعبية. وبالتالي فإن حكومة هونغ كونغ لا تبيع قطع الأراضي، بل تؤجر حقوق استخدامها لفترة محددة. وتتم عملية تخصيص عقود الإيجار، التي تُمنح الآن لمدة 50 عاماً، من خلال مناقصات عامة سنوية ومزادات تديرها إدارة الأراضي التابعة لحكومة هونغ كونغ.
يقدم المطورون عطاءاتهم على هذه الأراضي على أساس سعر أدنى للعطاء. ويتم تحديد ذلك بناءً على الموقع والاستخدام المسموح به والحد الأقصى للارتفاع المسموح به والحد الأدنى لنسبة المساحة إلى الطابق المطلوبة، من بين عوامل أخرى. ومن ينجح في المزاد يدفع بعد ذلك علاوة أرض لمرة واحدة لحكومة هونج كونج بالإضافة إلى إيجار الأرض طوال مدة الإيجار. ويتم احتساب الإيجار حاليًا بنسبة 3% من القيمة القابلة للتقييم للأرض.
عادة ما تأتي كل قطعة أرض مستأجرة مع عقد بناء ينص على شروط التطوير. وهذا لمنع المضاربة في حيازة قطع الأراضي الفارغة. عادة ما يكون الشرط هو أن يتم بناء 60٪ من المساحة الأرضية المتفق عليها في غضون أربع أو خمس سنوات من إصدار عقد الإيجار. إذا لم يحدث هذا، يمكن للحكومة استعادة الموقع دون تعويض. هناك استثناءات: على سبيل المثال، في أبريل 2020، مددت حكومة هونج كونج العهود لمدة تصل إلى ستة أشهر بسبب الضغوط الاقتصادية لجائحة كوفيد-19.
يتم تخصيص جميع الإيرادات الناتجة عن أقساط التأمين وإيجارات الأراضي وإيداعها مباشرة في صندوق احتياطي الأعمال الرأسمالية الذي تم إنشاؤه في عام 1982. ولا يمكن استخدام هذا الصندوق إلا لتمويل الأشغال العامة ومزيد من تطوير الأراضي. وتقدر الحكومة أنها ستكسب حوالي 11 مليار دولار أمريكي من أقساط الأراضي من تأجير 18 موقعًا خلال السنة المالية 2023/2024.
يسمح هذا النظام للحكومة بالحفاظ على سيطرتها على استخدام الأراضي مع توفير حقوق الاستخدام الخاصة التي تولد عائدات للاستثمار في البنية الأساسية. وهو يؤسس في الأساس لمجتمع رأسمالي على نظام اشتراكي نسبيا لحيازة الأراضي.
الإرث الاستعماري للأرض
يعود أصل هذا النظام إلى الوقت الذي استعمرت فيه بريطانيا هونج كونج في عام 1841. كانت الحكومة البريطانية تهدف إلى تطوير ميناء الجزيرة وتحويله إلى مركز تجاري. وتم وضع إطار قانوني لجذب الشركات التجارية، وخاصة من المملكة المتحدة؛ ومن بين الأسباب التي أدت إلى ذلك إعلان هونج كونج ميناءً حرًا. وهذا يعني أيضًا أن الحكومة البريطانية لم يكن بوسعها الاعتماد على عائدات الرسوم الجمركية لدعم المستعمرة. وبالتالي، كان هناك تركيز قوي على زيادة العائدات من الطلب المتزايد على الأراضي.
وعلى النقيض من ذلك، ركزت المستعمرات البريطانية في أفريقيا على استغلال الموارد الطبيعية. وركزت الهياكل المؤسسية، بما في ذلك تلك المتعلقة بإدارة الأراضي، على المكاسب الاستخراجية قصيرة الأجل بدلاً من التجارة والنمو الاقتصادي للمستعمرة في الأمد البعيد.
كان هناك فرق آخر يتمثل في أن عدد سكان الجزيرة لم يتجاوز 7500 نسمة عندما ضمتها بريطانيا في عام 1841، بما في ذلك 2000 من سكان القوارب. ولم تكن المستعمرات البريطانية في أفريقيا مثل أوغندا وكينيا وتنزانيا تضم سكاناً أصليين أكبر كثيراً فحسب، بل كانت أيضاً منظمة بالفعل في ممالك وجماعات عرقية وعشائر، ولكل منها أنظمة إدارة الأراضي الخاصة بها.
وعلى هذا، ففي حين تأسست أنظمة حيازة الأراضي في هونغ كونغ على أساس غير محدد إلى حد ما، فقد أدخل المستعمرون في العديد من السياقات الأفريقية هياكل حيازة خاصة بهم، متجاهلين الهياكل القائمة، الأمر الذي أدى إلى نشوء صراع مع الطرق القائمة لإدارة الأراضي. وكثيراً ما أنشئت هياكل حيازة الأراضي هذه بهدف استبعاد الأفارقة من المناطق الحضرية المركزية. ولا تزال التداعيات مستمرة في كيفية إدارة التحضر في أفريقيا اليوم.
لقد أدت الحقائق التي سادت قبل الاستعمار والأهداف الاستعمارية المتناقضة إلى نشوء أسواق مختلفة للغاية للأراضي. ففي حين تتسم المدن الأفريقية في كثير من الأحيان بنظم متعددة ومتداخلة لحيازة الأراضي، فإن هونج كونج تحتفظ بنظام إيجار حصري تولد منه عائدات كبيرة.
اقرأ المزيد: التوسع الحضري في أفريقيا: ما الذي يمكن (وما لا يمكن) تعلمه من الصين بشأن المدن النامية
دروس إضافية حول إدارة نظام الإيجار
ولكي ينجح نظام المزادات العلنية كما هو الحال في هونج كونج، فلابد من وجود إدارة شفافة للأراضي، وأراضٍ مملوكة للحكومة في الغالب، وسوق عقارات مزدهرة. ويتعين على المطورين، بعد سداد الإيجار، أن يتمكنوا من تحويل الأراضي إلى مبان وتأجير الوحدات أو بيعها. وفي المدن الأفريقية، وعلى الرغم من الطلب المرتفع على الأراضي، فإن تكاليف البناء والرهن العقاري المرتفعة تشكل تحديات في تحويل الأراضي إلى مبان. وقد يحد هذا من الطلب على المزادات المماثلة حيث توجد على الأراضي شروط بناء قابلة للتنفيذ لمنع المضاربة.
ورغم نجاح نظام هونغ كونغ إلى حد كبير، ينبغي للمدن الأفريقية أيضا أن تدرس الدروس المستفادة من تجاربها الحالية. ومن المهم أن إيرادات الأراضي متقلبة وسوف تتبع عموما دورات الاقتصاد الكلي. على سبيل المثال، أبرزت ميزانية حكومة هونغ كونغ المنقحة لعام 2022/2023 أن إيرادات الأراضي كانت أقل من المتوقع بأكثر من 6 مليارات دولار، بسبب انخفاض الطلب من المطورين. وهذا يعني أنه في حين أن إيرادات الأراضي مناسبة لتمويل تكاليف رأس المال للبنية التحتية مقدما، فإن التقلب من سنة إلى أخرى لا يجعلها مناسبة لتمويل النفقات المتكررة، مثل تلك الموجودة في الصحة والتعليم. وهذا يعني أيضا أنه بالنسبة لجميع النفقات الرأسمالية التي تستثمرها المدينة بإيرادات الأراضي، يجب إيجاد ميزانية تشغيلية كافية لتغطية تكاليف التشغيل بمرور الوقت.
اشترك مجانًا في النشرة الإخبارية AllAfrica
احصل على آخر الأخبار الأفريقية مباشرة إلى صندوق بريدك الإلكتروني
نجاح!
انتهى تقريبا…
نحن بحاجة إلى تأكيد عنوان بريدك الإلكتروني.
لإكمال العملية، يرجى اتباع التعليمات الموجودة في البريد الإلكتروني الذي أرسلناه إليك للتو.
خطأ!
حدثت مشكلة أثناء معالجة طلبك. يرجى المحاولة مرة أخرى لاحقًا.
وعلاوة على ذلك، لكي توفر الأراضي إيرادات قوية للاستثمارات الرأسمالية، فإن ارتفاع أسعار الأراضي أمر ضروري، وهو ما يؤدي بدوره إلى ارتفاع أسعار العقارات وتكاليف الإيجار. لذلك، يتعين على المدن الأفريقية التي تواجه نقصًا حادًا في المساكن بأسعار معقولة أن تدرس بعناية السياسات الداعمة، إذا كانت تسعى إلى تمويل قائم على الأراضي، لضمان عدم خروج السكان من السوق بسبب ارتفاع الأسعار.
يتعين على المدن الأفريقية أن تواصل السعي إلى الحصول على الأراضي كمصدر للإيرادات لتمويل البنية الأساسية، وخاصة لأن القيمة التي يخلقها القطاع العام لابد أن تعود بالنفع على عامة الناس. ولكن بدلاً من محاولة تكرار نظام تأجير الأراضي الفريد في هونج كونج، والذي تشكل بفعل عوامل تاريخية ومؤسسية مختلفة للغاية، يتعين على المدن الأفريقية أن تصمم أنظمة تمويل قائمة على الأراضي تعمل في السياق المحلي.
وهذه هي المقالة الثانية في سلسلة من المقالات التي تتناول التوسع الحضري في أفريقيا وتستخلص الدروس من بلدان أخرى.
أستريد آر إن هاس، أستاذة مساعدة، جامعة تورنتو
[ad_2]
المصدر