[ad_1]
إن الآثار الاقتصادية للوباء على سوق العقارات الحضرية معروفة جيدا: ارتفاع الإيجارات ومعدلات الرهن العقاري، والانخفاض الكبير في المبيعات، وعدم التطابق العام بين العرض والطلب على المساكن.
لكن الوباء حفز بعض التغييرات الأكبر في علاقة الأمريكيين بالعقارات التي يعيشون ويعملون فيها، مع عواقب يمكن أن تستمر على مدى جيل بالنسبة للمدن الأمريكية – حيث يعيش 80% من الأمريكيين الآن.
إن صعود العمل عن بعد، والقوة المتزايدة للتكنولوجيا في المجال المهني، وتناقص الحاجة إلى المساحات المكتبية في وسط المدينة، كلها قوى تعيد الآن تشكيل المدن الأمريكية، وحيث يركز المخططون وقادة الأعمال والمشرعون اهتمامهم بشكل متزايد.
قال كريستوفر هول، قائد الإستراتيجية الحضرية في شركة SOM ومقرها شيكاغو، وهي شركة رائدة في التخطيط المعماري والحضري، لصحيفة The Hill: “فيما يتعلق بمرحلة ما بعد الوباء، فإن الأمر لم يتم حله”.
“إنها ديناميكية للغاية من حيث كيفية تغير الأمور فيما يتعلق بالتوظيف، وحول تجارة التجزئة، وحول التركيبة السكانية. وقال: “ما زلنا نشهد الكثير، فيما يتعلق بالعمليات طويلة الأجل، (على) هيكل الأسرة، وحجم الأسر، ومتى يتزوج الناس، وعندما يكون لديهم أطفال – كل هذه الأشياء تحدث في المدن”.
لافتة للبيع معلقة أمام منزل مستقل في حي بارك سلوب في حي بروكلين في نيويورك في 10 أكتوبر 2024. (بيتر مورغان، وكالة أسوشيتد برس) هزة عشاق الإسكان في وسط المدينة اتجاه الهجرة خارج المدن
أدى جائحة كوفيد-19 إلى ارتفاع أسعار الإيجارات في المدن حيث قام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة لمحاربة التضخم.
وبينما بدأت الإيجارات في الانخفاض خلال العام الماضي، ارتفع تضخم الإيجارات في المناطق الحضرية من زيادة سنوية بنسبة 1.8 في المائة في أبريل 2021 إلى 8.8 في المائة في مارس 2023. وفي العام الماضي، وصفت وكالة موديز أناليتيكس المستأجرين النموذجيين بأنهم “مثقلون بالإيجار”، مما يعني أنهم استخدموا 30 في المائة من متوسط الدخل لدفع متوسط الإيجار البالغ حوالي 1800 دولار في عام 2022.
وقد ساهم هذا، إلى جانب ظهور العمل عن بعد والقيود الأخرى المفروضة على التجمعات المرتبطة بالوباء، في اتجاه طويل المدى للأشخاص الذين يغادرون المدن الكبرى إلى المدن الصغيرة والمناطق الريفية.
وقد أظهرت الأبحاث أنه حتى بعد تبدد موجة الهجرة الداخلية الأولية نحو المقاطعات الريفية الأمريكية مباشرة بعد الوباء، فإن الاتجاه العام استمر حتى عام 2023.
وكتب هاملتون لومبارد، عالم الديموغرافيا بجامعة فيرجينيا، في تحليل في مايو/أيار: “استمرت الهجرة من مناطق المترو الكبيرة والمقاطعات إلى مناطق المترو الأصغر والمقاطعات الريفية في جميع أنحاء البلاد”.
لاحظ لومبارد أن الهجرة من المقاطعات التي يزيد عدد سكانها عن مليون شخص في العام الماضي ظلت عند مستويات ما قبل الوباء تقريبًا، في حين زادت الحركة إلى المناطق الحضرية الأصغر في البلاد والمقاطعات الريفية من المستويات شبه القياسية بالفعل في عام 2022.
في حين أن هناك بعض الأبحاث المتضاربة حول مدى انتشار وفائدة العمل من المنزل، إلا أن هناك بيانات إيجابية كافية حول هذا التحول تشير إلى أن العمل المختلط قد يمثل بالفعل تحولًا دائمًا.
يطمئن العديد من مالكي العقارات التجارية العملاء المحتملين بأن مبانيهم تعمل بكامل طاقتها بناءً على عقود الإيجار الخاصة بهم. لكن بيانات إشغال المباني التي يتم قياسها بمقاييس مثل تمرير بطاقة مفتاح الموظف واستخدام مفتاح فوب، تحكي قصة مختلفة تمامًا، حسبما قال أحد المستثمرين في وول ستريت لصحيفة The Hill.
وبلغ متوسط إشغال المكاتب الأسبوعي 51% لأسبوع العمل المنتهي في 11 أكتوبر، وفقًا لبيانات من شركة Kastle Systems، التي تحسب متوسط البيانات من حوالي 2600 مبنى في 10 مدن أمريكية كبرى.
لا يؤثر هذا على الشركات التي تتجنب العمل المكتبي فحسب، بل يؤثر أيضًا على العديد من الشركات الإضافية، مثل متاجر البيع بالتجزئة في وسط المدينة والمطاعم غير الرسمية ومتاجر مستلزمات المكاتب.
أكثر من ربع جميع أيام العمل مدفوعة الأجر في الولايات المتحدة في شهر مايو كانت أيام عمل عن بعد، وفقا لمسح لترتيبات العمل ومواقفه الممولة من مؤسسة تمبلتون الخيرية العالمية ومؤسسة سميث ريتشاردسون.
وفي حين أن هذا الرقم كان في انخفاض منذ أعقاب الوباء مباشرة، فإنه كان ينخفض أيضًا بمعدل أبطأ مع مرور الوقت، مما قد يشير إلى نقطة استقرار صعبة وسريعة.
نجاح العمل عن بعد هو “زوال” العقارات التجارية
وكان تضاؤل استخدام المكاتب وأهميتها سبباً في تعريض قطاع العقارات التجارية للخطر، الأمر الذي أثار تساؤلات جدية حول التركيبة المادية للمدن والغرض الذي من المفترض أن تخدمه.
شهدت CRE انخفاضًا ملحوظًا في قيمة العملة حيث أصبحت ممارسات العمل من المنزل معتمدة على نطاق واسع، مما يؤثر على الميزانيات العمومية للبنوك الإقليمية.
وفي مارس، حذر رئيس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول من أنه سيكون هناك فشل للبنوك الإقليمية بسبب تراجع العقارات التجارية. في يونيو/حزيران، خفضت وكالة التصنيف موديز تصنيف ستة بنوك بسبب مخاوف تتعلق بقطاع العقارات، بما في ذلك شركة Old National Bancorp، وشركة First Merchants Corp، وشركة Peapack-Gladstone Financial Corp، وفقًا لتقارير وسائل الإعلام.
ويؤثر هذا التحول على أجزاء أخرى من القطاع المالي أيضًا، بما في ذلك أعمال التأمين وسوق سندات الشركات وصناديق الاستثمار العقاري. وسلط بنك الاحتياطي الفيدرالي الضوء على قطاع العقارات التجارية باعتباره تهديدًا محتملاً للاستقرار المالي في تقرير مايو.
وكتب بنك الاحتياطي الفيدرالي: “يمكن أن يؤثر التعرض لنسبة CRE سلبًا على النظام المصرفي، مع وجود نقاط ضعف مرتفعة بشكل خاص بالنسبة للبنوك الأمريكية الأصغر والإقليمية”.
يقول المخططون الحضريون أنهم سمعوا عن “زوال” قادم لقطاع العقارات التجارية.
قالت أليس شاي، مديرة المدن الأمريكية في شركة بورو هابولد، وهي شركة للهندسة والتصميم، لصحيفة The Hill: “لقد سمعت عن زوال وشيك لقطاع العقارات التجارية، أو أن الأحياء تشهد الكثير من التحديات بسبب عدم ملء المباني”.
وقال شاي إن التحويلات من المساحات التجارية إلى الوحدات السكنية هي إحدى الطرق الرئيسية التي يستجيب بها المجال المعماري للطلب المتزايد على المساحات المكتبية.
يمكن للمناطق التجارية المركزية الحضرية التي حددت منذ فترة طويلة الخطوط العامة وموجهات الحركة للمدن الأمريكية أن تفسح المجال لمزيد من مراكز المدن متعددة الاستخدامات فيما يسميه المخططون “المناطق الاجتماعية المركزية”.
وقال دوج فويجت، شريك التصميم والتخطيط الحضري في SOM، لصحيفة The Hill: “هناك هذا المفهوم والكثير من الأبحاث حول الانتقال من منطقة الأعمال المركزية إلى منطقة اجتماعية مركزية”. “(يتعلق الأمر) بالتعبير الحقيقي عن القدرة التي تتمتع بها مراكزنا الحضرية من حيث قابلية العيش ونوعية الحياة والمزيج المتنوع من الاستخدامات.”
وشدد فويغت على أن إحدى سمات تخطيط المدن التي تطورت في السنوات الأخيرة والتي لن تختفي، بدعم من التشريعات على مختلف مستويات الحكومة، هي الاستدامة.
سواء أكان الأمر يتعلق بمشاريع بناء جديدة في منطقة صن بيلت الجنوبية أو إعادة تأهيل الهياكل القائمة في المدن القديمة في الشمال الشرقي، فإن الاهتمامات البيئية أصبحت الآن جزءًا من الطوب والملاط في التمدن الأمريكي.
“بينما تقوم بتحديث هذه المباني وترقيتها لاستخدامات جديدة، هل يمكن أن يقترن ذلك بأفكار جديدة حول العزل الحضري، وزيادة كفاءة الطاقة، والاستدامة، ونوعية الحياة؟” قال. “هذا أمر مهم، لأنه يتعلق حقًا بوضع الحياة في مركز التصميم الحضري.”
ويمكن التعويض عن الخسائر في إنتاجية العمال، والتي لاحظها الباحثون في جامعة شيكاغو والمعهد التكنولوجي المستقل في المكسيك، من خلال توفير إيجارات المكاتب والتوظيف الدولي.
وقد يؤدي الاعتماد الواسع النطاق لنماذج اللغات الكبيرة وأنواع أخرى من الذكاء الاصطناعي (AI) في الممارسات التجارية إلى تسريع هذا الاتجاه.
ووجد الباحثون في شيكاغو في عام 2023: “بالنظر إلى المستقبل، نتوقع أن يستمر العمل من المنزل في النمو بسبب التوسع في البحث والتطوير في تقنيات جديدة لتحسين العمل عن بعد”.
هل هناك حلول تشريعية؟
ويعمل صناع السياسات على تصميم قوانين تستوعب هذه الديناميكيات الاقتصادية المتغيرة. ولكن مع انتهاء صلاحية العديد من الأجزاء المتحركة والأقسام الكبيرة من قانون الضرائب الأمريكي في نهاية العام المقبل، لم تظهر بعد اتجاهات جديدة واضحة بشأن هياكل الحوافز والضرائب في جميع أنحاء المدن.
وقال النائب ديفيد شويكيرت (جمهوري من أريزونا)، رئيس مجموعة العمل التابعة للجنة الطرق والوسائل حول “الاقتصاد الجديد”، لصحيفة “ذا هيل” مؤخراً: “لقد ظللنا نناقش هذا الأمر منذ عامين تقريباً”.
وقال: “عندما تتغير طبيعة العمل، يتدخل الذكاء الاصطناعي كبديل للعمالة… ولا يحتاجون في الواقع إلى مساحة مكتبية تقليدية بعد الآن”.
السبل والوسائل يعمل الديمقراطيون على دعم القضايا المتعلقة بالإسكان والبنية التحتية، مع التركيز على البنية التحتية المادية للمدن مع الإشارة أيضًا إلى الاهتمام بمستويات أعلى من الضرائب على الشركات.
“ليس لدي أي مشكلة مع … ذهاب الأموال إلى العقارات، ولكن ربما يتعين علينا أن نضع بعض الشروط حولها بحيث يكون لدينا على الأقل بعض الاستخدام المختلط لها، بحيث إذا كنت ستبني بعض الشقق الفاخرة الرائعة وقال النائب جوين مور (ديمقراطي من ولاية ويسكونسن) في جلسة استماع ميدانية للجنة في مايو في إيري بولاية بنسلفانيا: “ربما يجب أن يكون ثلثهم عبارة عن مساكن ميسورة التكلفة”.
بدأت المخزونات الآن في الارتفاع بعد بعض السنوات الأضعف التي شهدها عرض المساكن في الولايات المتحدة على الإطلاق، مع وجود عدد كافٍ من المنازل في السوق لتلبية ما يقرب من ثمانية أشهر من الطلب، وفقًا لأرقام مكتب الإحصاء الصادرة في سبتمبر، وهو الشهر الأحدث الذي تتوفر عنه بيانات .
وقال مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين في جمعية المصرفيين للرهن العقاري، لصحيفة The Hill: “لقد تم دعم الكثير من هذه المشاريع بشكل فعال خلال الوباء، ثم كانت جميعها تمضي قدماً عندما بدأت الأمور تتحرك مرة أخرى”.
وقال فراتانتوني إنه في العام الماضي، كان هناك مليون وحدة سكنية متعددة الأسر قيد الإنشاء، أي أكثر من عدد منازل الأسرة الواحدة، وهو ما يمثل شذوذاً تاريخياً.
وعلى المستوى التنفيذي، تعمل إدارة بايدن على دعم تحويل المساحات المكتبية التجارية إلى مساحات سكنية، معلنة عن 35 مليار دولار في مبادرات وزارة النقل “لمشاريع التنمية الموجهة نحو النقل بأسعار فائدة أقل من السوق”.
على النقيض من ذلك، جعلت حملة ترامب الضواحي الأمريكية أولوية سياسية، واعترضت على ما تعتبره متطلبات تقسيم المناطق غير العادلة من جانب إدارة بايدن.
يريد الرئيس السابق ترامب إلغاء قاعدة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية لتعزيز الإسكان العادل (AFFH)، والتي يعتقد أنها “(تدمر) قيمة العقارات من خلال بناء مجمعات سكنية عملاقة متعددة الأسر في الضواحي” بينما “(تجبر) المجتمعات على دفع ثمنها” مشاريع الإسكان لذوي الدخل المنخفض.
وقال متحدث باسم ترامب في بيان لصحيفة The Hill: “جو بايدن يسحق أمريكا الحضرية بالتضخم وزيادة الضرائب وجرائم العنف، مما يجبر المستثمرين والشركات والسكان على حد سواء على الفرار من المدن التي يديرها الديمقراطيون إلى الولايات التي يقودها الجمهوريون”.
[ad_2]
المصدر