[ad_1]
مع تقارب القوى الاقتصادية في سوق الإسكان وسط أعلى معدلات التضخم منذ أربعين عاما، يغتنم أحد الناشطين في مجال حقوق المستأجرين الفرصة لملاحقة تغييرات جوهرية في الطريقة التي تتعامل بها الولايات المتحدة مع الإسكان الميسر.
تعمل تارا راغوفير، مؤسسة اتحاد المستأجرين المؤثرين في مدينة كانساس سيتي ومنظم الاتحاد الوطني لاتحاد المستأجرين، على الاستفادة من الضغوط الاجتماعية والمالية التي تضغط الآن على قطاع الإسكان لإنتاج ما تعتبره ألماسًا محتملاً للسياسة العامة – فعال حدود الإيجار لأصحاب العقارات الذين يطالبون بإعفاءات ضريبية لبناء وحدات سكنية لذوي الدخل المنخفض.
في أبريل/نيسان، سنت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ما يصل إلى 10% من القيود على زيادة الإيجار للبرنامج الفيدرالي المعروف باسم الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC)، ويرجع ذلك جزئيًا إلى التنظيم العدواني من قبل راغوفير وزملائها أيضًا. كما هو الحال مع منظمات الدعوة الأخرى التي تركز على المستأجر.
وفي حين أن الحد الأقصى بنسبة 10 في المائة أعلى بكثير من الحد الأقصى البالغ 3 في المائة الذي كان المدافعون عنه يسعون إليه، فإن راغوفير يعتبر الإطار الذي يضعه بمثابة علامة فارقة بين سياسات الإسكان الأمريكية الأخيرة.
وقالت لصحيفة The Hill في مقابلة: “إنها سابقة من حيث أنها المرة الأولى التي نعرف فيها في التاريخ الحديث أن الحكومة تأخذ على محمل الجد إمكانية ربط التمويل الفيدرالي بهذا النوع من الحماية”.
هلل المدافعون عن الإسكان من ذوي الدخل المنخفض بالحدود القصوى للإيجارات الفعلية، في حين صرّت المنظمات التي تمثل شركات البناء التجارية وصناعة العقارات على أسنانها إزاء التغيير، قائلين إنه يرقى إلى “(اختيار) الفائزين والخاسرين”، على الرغم من اعترافهم بأنه من المرجح أن “يؤدي إلى في زيادات إيجارية أصغر محتملة لبعض المستأجرين.
وكما تدرك المجموعات التجارية، فإن تصميم الحد الأقصى ليس تنظيمًا تقليديًا للإيجارات ولكنه مرتبط بالتغيرات في مستويات الدخل المتوسطة الوطنية لمجموعة فرعية من عقارات LIHTC، وهي الظروف التي تجعل الحد الأقصى “متزعزعًا بعض الشيء”، في تقدير راغوفير، وصعبًا. للمستأجرين لتحديد.
يقول راغوفير إنها مجرد البداية. وتتطلع هي ومجموعتها، الاتحاد الوطني لاتحاد المستأجرين، إلى ما هو أبعد من برنامج LIHTC الذي تبلغ قيمته 13 مليار دولار سنويًا، ونحو داعمي الرهن العقاري الأكبر حجمًا الذين ترعاهم الحكومة، فاني ماي وفريدي ماك، كأماكن لتوسيع حماية المستأجرين داخل مقدمي تمويل الإسكان الذين بالفعل بدعم من الجمهور.
وأصدرت فاني ماي وفريدي ماك، اللتان تم تأميمهما في هيئة وصاية عامة في أعقاب الأزمة المالية عام 2008، أكثر من 100 مليار دولار من القروض العقارية في عام 2023 وأكثر من 142 مليار دولار في عام 2022.
وتختلف الأساليب المحاسبية لهذه المؤسسات التي ترعاها الحكومة، والتي كانت عامة وخاصة في مراحل مختلفة من تاريخها، بين الوكالات الحكومية، حتى أن خدمة أبحاث الكونجرس تصف التكلفة النهائية التي يتحملها دافعو الضرائب الأميركيون لدعم هذه الشركات بأنها “غير معروفة”.
ومع ذلك فإن مكتب الميزانية في الكونجرس يقدر التكلفة السنوية للبرامج، والتي تعكس إجمالي تكاليف الدعم المعدلة وفقاً لمخاطر السوق، بنحو 6 مليارات دولار، أو نحو 64 مليار دولار على مدى العقد المقبل. يعتقد راغوفير أن هذه أموال عامة يجب أن تأتي بشروط.
“الحكومة في الواقع تتعامل مع أصحاب العقارات لدينا. تقوم فاني وفريدي، حتى أكثر من LIHTC، بأعمال تجارية بقيمة 150 مليار دولار سنويًا مع أصحاب العقارات لدينا. وقالت: “هذا تمويل بقيمة 150 مليار دولار ينبغي أن يأتي مع شروط تحمي المستأجرين”.
أصبحت قضايا الإسكان الآن في طليعة العديد من الأسر الأمريكية، حيث ارتفعت تكاليف المأوى، والتي تستجيب بشكل خاص للتغيرات في ظروف السياسة النقدية، بعد سلسلة سريعة من ارتفاع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي.
بعد إظهار قوة مفاجئة طوال عام 2023، أظهر الاقتصاد الأمريكي أخيرًا بعض علامات التوتر، مع انخفاض الناتج المحلي الإجمالي في الربع الأول وتقرير الوظائف لشهر أبريل/نيسان عن التوقعات.
وقد انخفض معدل تضخم الإسكان، الذي يتبع الارتفاع والانخفاض في الرقم الرئيسي لمؤشر أسعار المستهلك، منذ العام الماضي، لكنه لا يزال مرتفعا عند زيادة سنوية قدرها 5.7 في المائة. وتتجاوز معدلات الرهن العقاري 7%، وهي قريبة من أعلى مستوياتها منذ أكثر من 20 عاماً.
وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 29.4 في المائة على مدى السنوات الأربع الماضية، مسجلة زيادة سنوية متوسطة قدرها 7 في المائة، وفقا لتقرير فبراير الصادر عن وكالة زيلو العقارية.
قالت كلوديا سهام، الخبيرة الاقتصادية السابقة في بنك الاحتياطي الفيدرالي، لصحيفة The Hill في مقابلة أجريت معها مؤخراً: “في هذه المرحلة، أكبر محرك لتضخم أسعار المستهلك هو تكاليف المأوى”. “يمثل الإسكان (حوالي) 60 بالمائة من مؤشر أسعار المستهلك في الوقت الحالي.”
حساسين لضغوط الإسكان، أسس المشرعون الديمقراطيون تجمع المستأجرين في الكونجرس في عام 2023 ودعوا مؤخرًا إلى توسيع برنامج قسيمة الإسكان الفيدرالي إلى جانب زيادة حماية المستأجرين التي تشمل المنح للمساعدة في تجنب عمليات الإخلاء.
وكتبوا في رسالة أرسلوها في شهر مايو إلى مستوليي مجلس النواب: “في جميع أنحاء البلاد، يكافح ناخبونا للعثور على منزل والحفاظ عليه في سوق الإسكان المستأجر الذي لا يمكن تحمله على نحو متزايد”.
وبعيداً عن قطاع الإسكان على وجه الخصوص، كان لارتفاع الأسعار في الاقتصاد وما نتج عنه من ضغط في تكاليف المعيشة عواقب سياسية، خاصة مع تفكيك شبكة الأمان الاجتماعي التي أنشأتها الحكومة الفيدرالية لمعالجة الوباء والسماح لها بالانتهاء.
وقد أدى التنظيم العمالي المنسق في قطاعات رئيسية من الاقتصاد إلى بعض المكاسب التعاقدية الكبرى للنقابات الكبرى، بما في ذلك اتحاد عمال السيارات المتحدين، الذي نجح في تأمين إعادة تعديلات تكاليف المعيشة بعد إضرابه الأخير في ديترويت.
بالنسبة لراغوفير، التي تفكر بالتساوي فيما يتعلق بالحياة الفردية لناخبيها والديناميكيات السياسية للمجموعات المختلفة التي تمثلهم، فإن الفرص المتاحة للمنظمين في هذه اللحظة الاقتصادية شديدة الضغط تركز على تعزيز وتركيز المصالح السياسية المتباينة.
وقالت: “(عندما بدأت في القيام بذلك)، كان بعض الناس ينظمون أنفسهم حول الإسكان العام، وبعضهم لإلغاء الحظر على مستوى الولاية على التحكم في الإيجارات، والبعض الآخر حول الحقوق والحماية على المستوى المحلي، لكن ذلك لم يكن يضيف الكثير”. “في نهاية المطاف، ما أصبح واضحا بالنسبة لي – وكان الوضوح غير مريح على الإطلاق – هو أن الشيء الرئيسي المفقود هو القوة، وتحديدا القوة بين الأشخاص الأكثر تأثرا بالمشكلة”.
وأضافت: “لا يمكن للوضع الراهن أن يستمر. يجب أن يحدث شيء ما”.
[ad_2]
المصدر