[ad_1]
جيانلوكا بينينو هو أستاذ الاقتصاد في جامعة HEC لوزان، وكان في السابق رئيسًا للأبحاث الدولية في بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك.
سمح معدل التضخم في المملكة المتحدة الذي وصل إلى هدف بنك إنجلترا البالغ 2 في المائة لمدة شهرين متتاليين للبنك المركزي أخيرًا بخفض أسعار الفائدة اليوم، لأول مرة منذ أن أصاب كوفيد-19 الاقتصاد العالمي.
وكما قالت لجنة السياسة النقدية في بيانها:
لقد بات من المناسب الآن أن نخفض قليلاً من درجة تقييد السياسات. فقد خفت حدة تأثير الصدمات الخارجية السابقة، وتحقق بعض التقدم في تخفيف مخاطر استمرار التضخم. ورغم أن الناتج المحلي الإجمالي كان أقوى من المتوقع، فإن الموقف التقييدي للسياسة النقدية لا يزال يثقل كاهل النشاط في الاقتصاد الحقيقي، مما يؤدي إلى تخفيف قيود سوق العمل وتخفيف الضغوط التضخمية.
ولكن مع بقاء أسعار الفائدة عند مستوى 5% ــ وهو أعلى كثيرا من معدل التضخم الحالي، ومقيد إلى حد كبير في ضوء النمو الاقتصادي الهزيل ــ فمن الطبيعي أن نتساءل لماذا لم يتحرك البنك المركزي في وقت أقرب وبقوة أكبر.
من بين المخاوف المهمة التي تواجه لجنة السياسة النقدية استمرار التضخم في قطاع الخدمات في المملكة المتحدة. فعلى الرغم من وصول معدل التضخم الإجمالي إلى هدفه، فإن نمو أسعار الخدمات يظل مرتفعاً بعناد حتى مع تباطؤ التضخم في السلع بشكل ملحوظ ووصوله الآن إلى المنطقة السلبية.
تضخم مؤشر أسعار المستهلك لجميع الخدمات وجميع السلع (% على أساس سنوي، آخر نقطة بيانات: يونيو 2024) © ONS
وكان ارتفاع التضخم في قطاع الخدمات بشكل غير متوقع أحد الأسباب التي دفعت أربعة أعضاء في لجنة السياسة النقدية إلى التصويت لصالح إبقاء أسعار الفائدة عند مستوى 5.25%.
وكما جاء في محضر اجتماع 31 يوليو:
وقد فضل أربعة أعضاء في هذا الاجتماع الإبقاء على سعر الفائدة عند 5.25%. وتشير الأخبار الإيجابية بشأن التضخم في قطاع الخدمات ونتائج الناتج المحلي الإجمالي مقارنة بتقرير مايو/أيار، إلى جانب استمرار نمو الأجور المرتفع، إلى أن التأثيرات الثانوية كانت لها تأثيرات أكبر على سلوك تحديد الأجور والأسعار في الاقتصاد بما يتجاوز ما تم تجسيده في التوقعات النموذجية. ولعبت العوامل الخارجية، مثل أسعار الغذاء والطاقة العالمية، الدور الرئيسي في خفض التضخم العام حتى الآن. وعلى النقيض من ذلك، بدت الضغوط التضخمية المحلية الأساسية أكثر ترسخاً.
ورأى هؤلاء الأعضاء أن هناك خطراً أكبر يتمثل في حدوث تحولات هيكلية أكثر ديمومة، مثل ارتفاع معدل التوازن في التوظيف في الأمد المتوسط، وانخفاض النمو المحتمل، وارتفاع أسعار الفائدة المحايدة في الأمد البعيد، وهو ما يساهم في استمرار التضخم المحلي. وفضلوا الإبقاء على المستوى الحالي لسعر الفائدة المصرفية إلى أن تظهر أدلة أقوى على أن هذه الضغوط الصعودية لن تتحقق.
ولكن لماذا يظل التضخم في أسعار الخدمات مستمراً إلى هذا الحد على الرغم من السياسة النقدية التقييدية الواضحة؟ ربما يكون أحد الأسباب هو السياسة النقدية ذاتها.
إن إيجارات المساكن تشكل عنصراً مهماً في التضخم في مجال الخدمات. ومع ارتفاع أسعار الفائدة ترتفع أسعار الرهن العقاري. ويحمل العديد من أصحاب العقارات هذه التكاليف المتزايدة إلى المستأجرين من خلال زيادة الإيجارات. وهذا يخلق مأزقاً بالنسبة لبنك إنجلترا: فالإبقاء على أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول من شأنه أن يؤدي في واقع الأمر إلى ترسيخ التضخم في أسعار الخدمات.
دعونا نفحص هذه القناة بمزيد من التفصيل على شكل خطوات. ونظراً لهيكل سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة، هناك حركة مشتركة عالية بين سعر الفائدة الذي يحدده بنك إنجلترا وأسعار الرهن العقاري المرجعية التي يواجهها أصحاب المساكن.
فيما يلي أطول سلسلتين زمنيتين لأسعار الرهن العقاري للأسر، سلسلة تتبع عمر الجنيه الإسترليني وسلسلة عودة الجنيه الإسترليني إلى سعر الفائدة. وكما قد تتوقع، فقد صاحب الارتفاع الحاد في سعر الفائدة زيادة موازية في أسعار الرهن العقاري المرجعية.
أسعار الرهن العقاري للأسر مقابل أسعار الفائدة (%) © ONS
وتلعب السمات الفريدة لسوق الإيجار في المملكة المتحدة، مثل طول مدة الرهن العقاري وقطاع الشراء للتأجير الكبير (حوالي 19% من الأسر في المملكة المتحدة هي مستأجرون من القطاع الخاص، وحوالي 45% منهم يعيشون في منزل برهن عقاري للإيجار) دوراً حاسماً في آلية انتقال السياسة النقدية.
على النقيض من الولايات المتحدة ــ حيث تكون عقود الرهن العقاري ثابتة عادة لفترات أطول، وتتبع عائدات سندات الخزانة طويلة الأجل، وبالتالي تكون أقل حساسية لأسعار الفائدة ــ تتأثر الرهن العقاري في المملكة المتحدة بشكل أكثر مباشرة بتغيرات الأسعار.
ويتجلى هذا التأثير بوضوح في مكون الإسكان في تضخم مؤشر أسعار المستهلك. فمع ارتفاع أسعار الرهن العقاري في المملكة المتحدة، ارتفع أيضاً مكون الإيجار الفعلي، حيث ارتفع تضخم الإيجار من 6.5% في نهاية عام 2023 إلى 7.2% في يونيو/حزيران 2024.
إن أصحاب العقارات الذين يواجهون زيادة حادة في سعر الرهن العقاري (إذا كانوا على أسعار متغيرة) أو يواجهون معدل إعادة تعيين أعلى يتحملون بطبيعة الحال تكاليف الرهن العقاري المرتفعة هذه على المستأجرين. وهذا صحيح بشكل خاص في السياق الحالي، حيث ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة في فترة زمنية قصيرة نسبيًا.
أسعار الرهن العقاري للأسر مقابل الإيجارات الفعلية للسكن (%) © ONS
وكما أبرزت النشرة الفصلية لبنك إنجلترا:
إن مقياس أسعار المستهلك للإيجارات … هو أيضًا مؤشر متأخر للتأثير المحتمل لارتفاع أسعار الفائدة على الإيجارات لأنه يقيس زيادات الإيجار في جميع العقارات المؤجرة بدلاً من الزيادات التي يواجهها أولئك الذين ينتقلون إلى منازلهم.
وعلاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى أن “الإيجارات الفعلية للإسكان” ليست مجرد عنصر مباشر في مؤشر أسعار المستهلك، بل قد ترتبط أيضاً بتكاليف أعلى للشركات التي تعتمد على الإيجارات التجارية.
ولا يغفل بنك إنجلترا عن هذه الحجة. ففي ديسمبر/كانون الأول، نشر اثنان من خبراء الاقتصاد في قسم السياسة النقدية بالبنك تدوينة على مدونته تناولت الموضوع، وزعما أنه في حين من شأن ارتفاع أسعار الإيجارات أن يؤدي إلى خفضها “في الأمد البعيد”، فإنها قد تدفع التكاليف “في البداية” إلى الارتفاع.
وفي تحليلنا، يؤدي الارتفاع المؤقت في أسعار الفائدة إلى زيادات مؤقتة في عائدات الإيجار، كما يحدث بالنسبة لعائدات الأصول الأخرى في الاقتصاد. ويرتفع الطلب من جانب المستأجرين في البداية، وقد يتضاءل العرض من جانب الملاك بسبب ارتفاع تكاليف الرهن العقاري والتعديل البطيء لأسعار المساكن. ولكن مع مرور الوقت، تشير نتائجنا إلى أن سوق الإسكان لابد وأن تتكيف، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الإيجار.
وكما قال كينز مازحاً، فإننا جميعاً سنموت في الأمد البعيد. وعلى الرغم من احتجاجات البنك المركزي، فمن الواضح أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات، وهذا بدوره يساهم في تباطؤ تعديل التضخم في قطاع الخدمات.
يشكل تضخم الخدمات 45% من معدل مؤشر أسعار المستهلك في المملكة المتحدة، حيث تشكل إيجارات المساكن الفعلية أكبر مكون. وتمثل إيجارات المساكن 17% من إجمالي تضخم الخدمات، مما يعني أن زيادة بنسبة 1% في الإيجارات تترجم إلى ارتفاع بنسبة 0.17% تقريبًا في تضخم الخدمات.
ومع إعادة ضبط أسعار الرهن العقاري واستمرار ارتفاعها، تنتشر تكاليف الإيجار المتزايدة في الاقتصاد، مما يؤثر بشكل خاص على القطاعات التي تعتمد على العقارات الإيجارية. وعندما تدخل تكاليف الإيجار كتكاليف مدخلات في هذه القطاعات، فإنها تساهم بشكل أكبر في إبطاء تعديل التضخم في الخدمات.
مقاييس التضخم (% على أساس سنوي، معدلات شهرية سنوية) © ONS
ونظراً للتأخر في تعديل أسعار الرهن العقاري، فلن يكون من المستغرب أن نرى هذه الآلية تساهم في تعديل بطيء مؤلم لتضخم الخدمات. والإبقاء على أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول من شأنه أن يساهم فقط في جعل التضخم أكثر استمراراً، وليس ترويضه.
ونظراً للقوى الانكماشية الأخرى العاملة، فلا ينبغي لبنك إنجلترا أن يخشى أن يصبح خفض أسعار الفائدة اليوم بمثابة بداية لدورة تخفيف مستدامة.
قراءة متعمقة:
– إلى اللقاء، وشكراً لكم على كل القروض العقارية ذات الأسعار الثابتة؟ (FTAV)
– بريطانيا أرض الرهن العقاري الأبدي (FTAV)
– أندرو بيلي ضد المستأجرين؟ (FTAV)
[ad_2]
المصدر