[ad_1]
هبطت أسهم بنك OZK، وهو بنك أميركي متوسط الحجم له جذور تعود إلى قرن من الزمان في ريف أركنساس، بنسبة 20% في مايو/أيار بعد أن شكك أحد المحللين في مجموعة سيتي جروب في تعرض البنك المتزايد لقطاع العقارات التجارية المتعثر.
وبعد أسبوعين، أبرم البنك صفقة لتمويل أكبر قرض عقاري في تاريخ فلوريدا ــ 668 مليون دولار لإنهاء مشروع والدورف أستوريا في ميامي، وهو برج سكني مكون من 100 طابق من المقرر أن يصبح أطول ناطحة سحاب في الولايات المتحدة جنوب مانهاتن. وجاء ذلك في وقت ارتفعت فيه مخزونات الشقق السكنية الراقية في ميامي بنسبة 40% في العام الماضي وسط تباطؤ المبيعات ووفرة البناء الجديد.
إن قصة كيف تحول بنك مجتمعي متواضع بدأ في جبال أوزارك، وكان يزدهر نشاطه في مجال إقراض القوارب والسيارات الترفيهية، إلى أحد أكثر مصادر تمويل البناء الفاخر استعداداً في البلاد، هي قصة عن المخاطرة في أسواق كان الآخرون مترددين في الإقراض فيها. ولم يكن لأي بنك تأثير أعظم على إعادة تشكيل أفق ميامي المتلألئ في العقد الماضي من بنك أوزك.
ولكن القصة الآن تثير أيضاً ناقوس الخطر: فبنك OZK هو الأكثر تعرضاً بين البنوك الكبرى لسوق الإسكان في فلوريدا التي تشهد ازدهاراً وانهياراً، مع تزايد المخاوف بشأن القروض الضخمة التي يقدمها ومخاطر التركيز في محفظته. ومن المقرر أن يعلن البنك عن نتائج الربع الثاني يوم الأربعاء.
وقال بنيامين جيرلينجر، المحلل في سيتي جروب الذي كتب التقرير الصادر في مايو/أيار: “إن نحو 200 قرض تشكل أكثر من 50% من إجمالي محفظة القروض التي تقدمها البنوك”، مشيراً إلى أن البنوك المنافسة تميل إلى إصدار المزيد من القروض بمبالغ أصغر كثيراً. وأضاف: “هذا مستوى من التركيز قد يشكك فيه بعض المنظمين”.
لقد اجتذبت شركة OZK منذ فترة طويلة المتشككين – وأبرزهم البائع على المكشوف كارسون بلوك، الذي وصف نموذج عمل الشركة في عام 2016 بأنه “متخلف” في مؤتمر استثماري شهير. أعلنت شركة Muddy Waters Research التابعة لبلوك أنها تبيع على المكشوف أسهم OZK، مشيرة إلى دفعها السريع نحو العقارات التجارية. انخفضت الأسهم بنسبة 15 في المائة عند الإعلان، لكنها انتعشت بسرعة وأنهت ذلك العام بارتفاع يزيد عن 40 في المائة.
المقر الرئيسي لبنك OZK في ليتل روك، أركنساس
ولكن المسؤولين التنفيذيين في البنك لا يزالون غير منزعجين.
قال برانون هامبلين، رئيس بنك OZK: “إن التركيز على العقارات أمر قديم بالنسبة للبنك. لقد كان بنكنا دائمًا أكبر من المعتاد، فهو بنك مبني بشكل أساسي على الإقراض العقاري.
“نحن هنا اليوم ونقوم بأعمالنا بالطريقة التي اعتدنا عليها دائمًا.”
تأسس بنك أوزارك عام 1903 في جاسبر، أركنساس، وكان عدد سكانه 547 نسمة. وبدأ شكله الحديث في التبلور عام 1979، عندما اشتراه جورج جليسون، الذي كان آنذاك محامياً شاباً في شركة روز للمحاماة في ليتل روك، حيث كانت هيلاري كلينتون شريكة.
بدأ البنك في التوسع في تسعينيات القرن العشرين ونقل مقره الرئيسي إلى ليتل روك، عاصمة ولاية أركنساس وأكبر مدنها. وعلى مر السنين، ضم البنك العديد من البنوك الإقليمية الفاشلة، بالإضافة إلى ودائعها، مما أدى إلى تسريع انتقاله إلى إقراض العقارات في هذه العملية. نمت أصوله من 7 مليارات دولار إلى 36 مليار دولار في السنوات العشر الماضية؛ في عام 2018، أعاد تسمية نفسه باسم بنك OZK، وهو التغيير الذي “يحررنا من قيود الاسم المرتبط بمنطقة جغرافية محددة”، كما قال جليسون، البالغ من العمر الآن 71 عامًا، في ذلك الوقت.
ويظهر اسم OZK في صفقات أكبر من أي مقرض عقاري آخر في ميامي، وهي أكبر منطقة في محفظتها من حيث القيمة الدولارية، مع أكثر من 4.7 مليار دولار في 38 التزامًا بالقرض – وهو ما يمثل أكثر من 10 في المائة من دفتر قروضها.
ويقدر بعض محاميي العقارات أن OZK شاركت في ما لا يقل عن نصف الصفقات الكبرى التي أبرموها في العقد الماضي، أكثر بكثير من أي مقرض آخر، وتحظى باحترام المطورين لقدرتها على التنقل في مشاريع العقارات المعقدة.
ورغم أن OZK تتنافس مع صناديق عقارية متطورة في قطاع محفوف بالمخاطر ويعتمد على الاستدانة، فإنها تواصل العمل مثل أي بنك إقليمي تقليدي، حيث تستثمر في ودائع العملاء بدلاً من جمع الديون أو تجميع قروضها. ويقول ستيفن سكوتن، المحلل في بايبر ساندلر: “كان جليسون ليقول: إذا كنت أعتقد أن الأمر يستحق القرض، فأنا أريده بالكامل”.
لقد ظل البنك المقرض عدوانيًا في حين أصبحت البنوك الأخرى أكثر حذرًا بشأن العقارات. في العام الماضي، زاد بنك OZK من قروضه للبناء بمقدار 3 مليارات دولار، أي أكثر بمليار دولار من جي بي مورجان، أكبر بنك في البلاد، وأكبر من أي بنك آخر في البلاد.
منزل للبيع في ميامي. بفضل التحفيز الاقتصادي وهجرة السكان من نيويورك خلال أزمة فيروس كورونا، أصبحت المدينة واحدة من أكثر أسواق الإسكان سخونة في الولايات المتحدة. © Eva Marie Uzcategui/Bloomberg
يعود أصل هيمنة OZK في ميامي إلى رماد الأزمة المالية الأمريكية في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما كانت فلوريدا مركز فقاعة الإسكان.
ولم تكن العديد من البنوك، التي عانت من متاعب الإقراض في قطاع البناء، مرتاحة لإقراض الحجم الذي تحتاجه ميامي للبناء. وقال جريج نيومان، المدير الإداري الأول للإقراض في بنك أو زد كيه في ميامي: “كان هناك قدر كبير من التردد”.
ولأن قيم العقارات في أركنساس لم ترتفع قط في الفترة التي سبقت الأزمة المالية، فإنها لم تنهار قط أيضاً، وظلت شركة أوزك تتمتع برأس مال جيد. فتدخلت أوزك لسد الفجوة.
وقال أندرو شارب، وهو محام متخصص في العقارات في شركة جرينبرج تراوريج في ميامي: “بين عشية وضحاها، أصبح السؤال الذي يطرح نفسه هو: ماذا تعرف عن هذا البنك؟ لأن الجميع يسألون عنه. ولم يكن لدى الناس أي فكرة عن مكان وجود جبال أوزاركس”.
كان التوقيت موفقًا، حيث وضع البنك في مكانه للازدهار الكبير التالي في ميامي. وبفضل التحفيز وخروج سكان نيويورك خلال جائحة فيروس كورونا، أصبحت ميامي واحدة من أكثر أسواق الإسكان سخونة في الولايات المتحدة. قدم OZK قرضه الأول في ميامي في عام 2012. وبحلول مارس 2024، كان قد أصدر 110 قروضًا تجارية في المدينة، بقيمة تزيد عن 9 مليارات دولار.
حتى الآن، ساعدت ممارسات الاكتتاب التي يتبعها بنك OZK في تجنب الهلاك الذي كان متوقعاً منذ فترة طويلة. فقد حقق البنك أرباحاً كل عام لمدة 45 عاماً، وبلغ معدل الخسارة على قروضه أقل من 1%، وهو أقل من متوسط الصناعة. كما سعى البنك إلى تنويع أنشطته من خلال توسيع نطاق إقراضه للمركبات الترفيهية.
في ميامي، يبلغ معدل قرضها إلى القيمة ــ وهو مقياس للمخاطر، حيث يشير الرقم المنخفض إلى حماية أكبر ــ 43%، مقارنة بمتوسط الصناعة على نطاق واسع الذي يبلغ نحو 57%. وهي في الأساس آخر مقرض في أي مشروع، وهو ما يجعلها أول من يتم سداد قرضه في حالة حدوث أزمة. وقد تبنى المطورون ما يسمى بالنموذج الأميركي الجنوبي للتمويل، والذي يتطلب من المشترين إيداع ما يصل إلى 50% من سعر الشراء، وتوفير حقوق الملكية للبناء وجعل من الصعب على المشترين الانسحاب.
يقول سكوتن من شركة بايبر ساندلر: “الإقراض عمل محفوف بالمخاطر، والمخاطر هي التركيز. هذه هي طريقتهم غير السرية. هذه هي الطريقة التي يقودون بها الربحية، وهم يفعلون ذلك بطريقة لا تشعر البنوك الأخرى بالارتياح لها”.
تستمر الأبراج الفاخرة الجديدة في الظهور، وتضم شققًا بنتهاوسًا تزيد مساحتها عن 10 آلاف قدم مربع. ووصلت أسعار الشقق الفاخرة مؤخرًا إلى مستوى قياسي جديد بلغ 1.7 مليون دولار، بزيادة 5% عن العام الماضي.
ولكن حدود النمو في المنطقة بدأت تظهر. فقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى تباطؤ المبيعات، التي بلغت ذروتها قبل عامين، وهي الآن منخفضة بنسبة 50%. وفي الوقت نفسه، ارتفعت المخزونات بشكل كبير.
وفي ظل تباطؤ وتيرة المبيعات هذا العام، تقدر شركة التقييم ميلر صامويل أن هناك ما يكفي من الوحدات الفاخرة المتاحة لتلبية الطلب على مدى العام ونصف العام المقبلين. وقالت شركة السمسرة ريدفين مؤخرا إن أسواق الإسكان في فلوريدا تشهد تباطؤا أسرع من أي ولاية أخرى في الولايات المتحدة.
لقد هزت أزمة البنوك في عام 2023 الأسواق ووضعت البنوك الإقليمية على رادار المستثمرين والجهات التنظيمية. في البداية، كان التركيز على المقرضين، مثل بنك وادي السليكون، الذين تكبدوا خسائر كبيرة في محافظ الأوراق المالية. لكن هذا القلق تحول بسرعة إلى تساؤلات حول الخسائر المحتملة الأخرى التي قد تكون كامنة في دفاتر البنوك المتوسطة الحجم. لم يمض وقت طويل قبل أن يستقر المستثمرون والجهات التنظيمية على العقارات التجارية باعتبارها الشيء الذي يجب مراقبته. كان التعرض للعقارات التجارية عاملاً حيوياً في زوال بنك نيويورك كوميونيتي هذا الربيع.
مُستَحسَن
وأشار المحللون إلى أن أحد المخاوف بشأن تركيز OZK على العقارات هو أن الكثير من نموها حدث في وقت كانت السوق مزدهرة.
وقد أثار تقرير سيتي جروب عن شركة أو زد كيه تساؤلات حول صحة قرضين على مباني مكاتب في سان دييغو وأتلانتا، بقيمة تزيد على مليار دولار، وأشار إلى “مخاوف تتعلق بتراكم الائتمان”. وقد أدى هذا إلى خفض المستثمرين لأكثر من 800 مليون دولار من القيمة السوقية للشركة.
وقال جيرلينجر من سيتي جروب: “لقد قامت OZK بعمل رائع في النمو في بيئة أسعار الفائدة صفرية، لكن النموذج الجديد بعد كوفيد مختلف”. وأضاف: “عندما تكون في مجال (تمويل) بناء شقق سكنية في ميامي، وتقرض 400 مليون دولار في المرة الواحدة، فهذا يعني آلاف قروض المركبات الترفيهية”.
وأضاف “إنك بحاجة إلى الحصول على 4000 قرض لشراء سيارة ترفيهية حتى تتمكن من سداد كل قرض لبناء شقة سكنية في ميامي. وهذا أمر صعب”.
[ad_2]
المصدر