[ad_1]
إن التحديات التي تحدد معالم الجيل – بما في ذلك القدرة على تحمل تكاليف السكن، وكيفية التكيف مع تغير المناخ، ووصول العقارات التجارية إلى أدنى مستوياتها في أعقاب الوباء – ترسم مستقبلا غامضا للعديد من المدن الأمريكية.
“تواجه المدن الأمريكية تحديات كبيرة، بما في ذلك القدرة على تحمل تكاليف الإسكان حاليًا، والتعافي بعد الوباء، والتنمية الاقتصادية، والقدرة على التكيف مع المناخ، وتدهور البنية التحتية. بالإضافة إلى ذلك، فإن ضمان التوزيع العادل للموارد والشمولية لا يزال يمثل مشكلة حرجة.
من بين 1909 مدينة يبلغ عدد سكانها 20 ألف نسمة أو أكثر في العام الماضي، شهد نصفها تقريبًا انخفاضًا في عدد سكانها منذ أبريل 2020، وفقًا لأحدث أرقام مكتب الإحصاء، بما في ذلك أكبر ثلاث مدن في البلاد: نيويورك ولوس أنجلوس وشيكاغو.
“سيخبرك معظم أعضاء كاليفورنيا، مثلي، أن أحد أكبر التحديات التي تواجه مدننا هو أزمة الإسكان. ولا يقتصر الأمر على لوس أنجلوس فحسب، إذ يتفق عدد متزايد من زملائي من كلا الحزبين ومن جميع أنحاء البلاد على أن ملكية المنازل بعيدة عن متناول الكثيرين وأن تكاليف الإيجار مرتفعة للغاية. ) قال التل.
إحدى المشاكل الرئيسية التي تواجه البلاد في الوقت الحالي هي نقص المساكن، وخاصة الإسكان للعائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
ارتفع النقص في المساكن في الولايات المتحدة إلى 4.5 مليون منزل في عام 2022 من 4.3 مليون في عام 2022، وفقًا لتقرير صدر في يونيو من سوق العقارات Zillow. كما فاق النمو في عدد الأسر عدد الوحدات السكنية الجديدة بنحو 400 ألف وحدة، مما أدى إلى تفاقم العجز والمساهمة في أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن.
قال بيتر كارول، المدير التنفيذي للسياسة العامة وعلاقات الصناعة في شركة التحليلات العقارية CoreLogic والمدير المساعد السابق لقسم المستهلك: “لقد أفرطنا في البناء في الفترة التي سبقت الأزمة المالية، ثم هدمنا الكثير من الهياكل. والآن نعاني من نقص في المعروض”. مكتب الحماية المالية لأسواق الرهن العقاري.
يسعى القادة المحليون والولائيون والفدراليون جاهدين لإيجاد سياسات حلول لجعل مدنهم مكانًا أفضل وبأسعار معقولة للعيش فيه.
حل واحد؟ إعفاءات ضريبة الإسكان ذات الدخل المنخفض
أحد الحلول التي يجري تقديمها الآن هو الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض، والذي يصفه مكتب تطوير السياسات والبحوث للإسكان والتنمية الحضرية بأنه “المورد الأكثر أهمية لخلق مساكن ميسورة التكلفة في الولايات المتحدة اليوم”.
تزود الحكومة الفيدرالية الوكالات الحكومية والمحلية بمليارات الدولارات كل عام لتخصيصها لـ LIHTC للحصول على أو إعادة تأهيل أو بناء مساكن مستأجرة للأسر ذات الدخل المنخفض.
في الوقت الذي يريد فيه بعض الجمهوريين إجراء تخفيضات كبيرة في الميزانية الفيدرالية، فمن الواضح أن أعضاء الكونجرس على جانبي الممر يريدون توسيع LIHTC.
قدمت النائبة سوزان دلبين (ديمقراطية من واشنطن) مشروع تحسين ائتمان الإسكان الميسر الذي وافق عليه الحزبان في مايو الماضي مع النائبة دارين لاهود (جمهوري من إلينوي). يعمل التشريع على زيادة نصيب الفرد من مبلغ الدولار في LIHTC، ورفع الحد الأدنى للتأهل وزيادة مخصصات الدولة لصناديق الائتمان، من بين أحكام أخرى.
“لقد قمت بزيارة العقارات الممولة من قبل LIHTC في مدن مثل سياتل، وبلفيو، وإيفريت، وفي المجتمعات الصغيرة التي تكافح بالمثل من أجل الوصول إلى السكن بأسعار معقولة. وقال ديلبيني، الذي يرأس لجنة الحملة الانتخابية للكونغرس الديمقراطي (DCCC)، لصحيفة The Hill: “لهذا السبب فإن اقتراحي لإنشاء مليوني منزل إضافي بأسعار معقولة يحظى بدعم قوي من الحزبين”.
عمال البناء يبنون منازل جديدة في فيلادلفيا في 5 أبريل 2022. (مات رورك، وكالة أسوشيتد برس) تخفيض ضريبة الأملاك
ومع ارتفاع تكاليف الاقتراض مؤخرا إلى أعلى مستوياتها منذ 23 عاما، فقد يكون من الصعب إغراء المطورين لبدء مشاريع جديدة أو إغراء المشترين لشراء منازل جديدة أو الاستثمار في التحسينات.
إحدى الطرق التي تعمل بها الحكومات المحلية على تحفيز التطوير العقاري وملكية المنازل هي من خلال تخفيض ضريبة الأملاك، مما يقلل أو يلغي الضرائب في مناطق محددة لفترة معينة من الزمن.
وقال كارول: “لقد زادت الضرائب العقارية بشكل كبير في العديد من الأسواق”، مضيفًا أن تخفيض الضرائب العقارية يمكن أن يساعد في “انطلاق المشاريع”.
تقدم العديد من المدن الأمريكية الكبرى شكلاً من أشكال برنامج تخفيض الضرائب العقارية، بما في ذلك كليفلاند؛ دي موين، آيوا؛ بورتلاند، خام. وفيلادلفيا.
بعد أن سنت فيلادلفيا برنامجًا لتخفيض ضريبة الأملاك لمدة 10 سنوات في عام 2000، تضاعف متوسط عدد تراخيص البناء السكني في مقاطعة فيلادلفيا ثلاث مرات ليصل إلى 1550 سنويًا من عام 2000 إلى عام 2008 مقارنة بالعقد السابق، وفقًا لتقرير صدر في مارس من قبل مؤسسة أمريكان إنتربرايز. مركز إسكان المعهد (AEI).
وبينما انخفض الحجم إلى حوالي 1000 في عامي 2009 و2010 في أعقاب الأزمة المالية، وجد تقرير AEI أن الانخفاض كان “أقل عمقًا” في فيلادلفيا مقارنة ببقية البلاد.
ومن الأهمية بمكان أن AEI وجدت أن 80 بالمائة من المنازل المستقلة الجديدة التي تم بناؤها في فيلادلفيا منذ عام 2003 تم بناؤها على قطع أراضي شاغرة أو حلت محل المباني المتهالكة، مما يعني “تم تهجير عدد قليل جدًا من السكان بسبب بناء عشرات الآلاف من المنازل المستقلة الجديدة”.
بدأت فيلادلفيا في الإلغاء التدريجي لبرنامجها لتخفيض ضريبة الأملاك في عام 2022 بعد تأخير قصير.
يتوجه جوي تشيليلي، المدير الإداري لشركة Vanbarton Group العقارية، لإجراء مقابلة داخل مبنى شركته الشاهق في الحي المالي في مانهاتن، والذي يخضع للتحويل من شقق تجارية إلى شقق سكنية في 11 أبريل 2023، في نيويورك. (بيبيتو ماثيوز، وكالة أسوشيتد برس) تحويل تجاري إلى سكني
وسط القلق بشأن المعروض من المساكن، كانت هناك ضغوط لتحويل المكاتب، التي يظل الكثير منها فارغًا لأن العمال بطيئون أو لم يعودوا منذ أن غيّر الوباء طريقة عمل الأمريكيين، إلى مساحات سكنية.
وتم إنشاء حوالي 12700 شقة في مباني بنيت أصلاً لأغراض أخرى مثل المكاتب أو الفنادق في عام 2023، بزيادة قدرها 18 بالمائة من حوالي 10800 في العام السابق، وفقًا لشركة RentCafe.
ولكن حتى مع اكتساب الفكرة زخمًا، اشتكى المطورون من عقبات تقسيم المناطق وعبء التجديد الذي يعني أحيانًا أنه من الأسهل على المطور هدم المبنى والبدء من الصفر.
كما أنه يمثل سيفًا ذا حدين للمدن التي تحتاج إلى المزيد من المعروض من المساكن ومعدل ضرائب أعلى يمكن أن تحصل عليه من العقارات التجارية مقابل العقارات السكنية.
ولكن قد يكون لدى بعض المدن خيارات قليلة. عانت واشنطن العاصمة، على سبيل المثال، من العودة البطيئة أو غير الموجودة إلى المكاتب، الأمر الذي أدى إلى إجهاد وسط المدينة الذي كان نابضًا بالحياة في السابق.
بلغ معدل الشواغر في المكاتب التجارية في وسط المدينة 22 بالمائة في عام 2023، وبلغ معدل الشواغر في متاجر التجزئة 25 بالمائة، أي أكثر من ضعف معدل الشواغر البالغ 10 بالمائة في عام 2019، وهو العام السابق للوباء، وفقًا لتقرير حالة وسط المدينة السنوي الصادر عن DowntownDC BID في مايو. .
وقال مات بيل، أستاذ الهندسة المعمارية في جامعة ميريلاند، لصحيفة The Hill إن “أحد التحديات التي واجهتها العاصمة كان تصميم واستخدام كمية المساحات المفتوحة في وسط المدينة”.
مع وجود خيارات قليلة للتوسع في الأراضي الفيدرالية مثل المركز التجاري الوطني ولكن هناك الكثير من المساحات المكتبية والتجزئة الشاغرة، يعد التحويل من مكتب إلى سكني أحد الحلول المحتملة في خطة عمل وسط المدينة بالمدينة.
“ليس كل مبنى للمكاتب مرشحًا جيدًا للتحول بسبب التكاليف وبعض التكنولوجيا المستخدمة، ولكن أعتقد أنه إذا كان هناك إعفاءات ضريبية أكثر قوة، فسنرى المزيد من ذلك وسيكون له تأثير إيجابي للغاية على المدينة وأضاف بيل: “جعل المزيد من الناس يعيشون في وسط المدينة، وهو ما أعتقد أنه سيكون جيدًا جدًا للعيش في المدينة”.
تقسيم المناطق الشمولية
وبينما تبحث المدن عن طرق لجذب المزيد من التطوير والتنشيط، فإن كيفية ضمان قدرة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط على تحمل تكاليف العيش هناك، هو نقاش مستمر.
إن تقسيم المناطق الشمولية، والسياسات المحلية التي تتطلب من المطورين تخصيص جزء معين من الوحدات الإيجارية الجديدة للأسر ذات الدخل المنخفض، هو أحد الحلول التي تحولت إليها المدن.
وقال فرنانديز لصحيفة The Hill: “تتطلع المدن الآن إلى قوانين تقسيم المناطق الشاملة، حيث يمكن للحكومات المحلية أن تفرض أن تكون نسبة مئوية من مشاريع الإسكان الجديدة في متناول السكان ذوي الدخل المنخفض والمتوسط”.
وأشار فرنانديز إلى سياتل كمثال للمدينة التي استخدمت بشكل فعال تقسيم المناطق الشمولية. وأخبرت أيضًا The Hill أنه وفقًا لبيانات Metabolism of Cities Living Lab، “لقد أدى تقسيم المناطق الشمولية في سياتل وتخفيضات الضرائب العقارية إلى زيادة الإسكان الميسور التكلفة الذي يستفيد منه مجموعة متنوعة من السكان”.
“هذا شيء فريد ومهم للغاية. وقال فرنانديز إن جهود المدينة لبناء مناطق بالقرب من مراكز النقل شجعت على تطوير مشاريع أكثر كثافة وبأسعار معقولة، كما ضمنت أيضًا الوصول العادل إلى السكن والنقل.
لكن تقسيم المناطق الشمولية يأتي مع المقايضات والانتقادات.
تقرير أبريل الصادر عن جامعة كاليفورنيا، لوس أنجلوس، ومركز لويس لدراسات السياسة الإقليمية، والذي نشره مركز تيرنر في جامعة كاليفورنيا، بيركلي، درس تأثير برنامج المجتمعات الموجهة نحو العبور في لوس أنجلوس، وخلص إلى أنه “تمت معايرته بشكل سيء”. إن سياسات تقسيم المناطق الشمولية” التي تفرض قدرا كبيرا من التفويض على المطورين يمكن أن تؤدي إلى انخفاض إنتاج المساكن لذوي الدخل المنخفض بمرور الوقت.
وكتب شين فيليبس، مؤلف الدراسة ومدير مشروع مبادرة الإسكان في جامعة كاليفورنيا: “إن زيادة متطلبات القدرة على تحمل التكاليف من 0 (في المائة) إلى 1 في المائة لها تأثير كبير على إنتاج المساكن بسعر السوق، والذي ينخفض بنحو 71400 وحدة”. مركز لويس لدراسات السياسة الإقليمية.
وعلى الرغم من استمرار انخفاض عدد وحدات سعر السوق بعد 1 في المائة، إلا أن فيليبس وجد أن الانخفاض أقل حدة. ووجدت الدراسة أن كل زيادة في متطلبات تقسيم المناطق الشمولية بنسبة تتراوح بين 1% و16% شهدت انخفاضًا يتراوح بين 4600 و11900 وحدة بسعر السوق، وانخفض الإنتاج إلى النصف تقريبًا بنسبة 17%.
جادل مركز الإسكان AEI في شهر مايو بأن فوائد تقسيم المناطق الشمولية غالبًا ما تطغى عليها العيوب، بما في ذلك ارتفاع أسعار الوحدات الجديدة بسعر السوق، وقمع المعروض من المساكن، وتقويض موقفه في نهاية المطاف بأن “بناء المزيد من العرض قد يكون الطريقة الفعالة الوحيدة لتقليل الضغط الذي يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات ويؤدي إلى النزوح”.
ويخلص فيليبس إلى أن “تكاليف (تقسيم المناطق الشمولية) أعلى وأكثر رجعية من البديل”.
ويخلص فيليبس إلى أن “الأدوات المختلفة لها نقاط قوة مختلفة، وقد تكون سياسة استخدام الأراضي هي الأنسب لتحسين القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان الأوسع، في حين أن الإعانات العامة هي الأفضل لإنتاج منازل بأسعار أقل من السوق”.
[ad_2]
المصدر