[ad_1]
يمكن أن تؤدي التسوية الرئيسية التي تم التوصل إليها بين الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) وبائعي المنازل يوم الجمعة إلى إحداث تغييرات كبيرة في عالم العقارات.
ولم تتضح بعد الآثار الكاملة لتسوية بقيمة 418 مليون دولار على سوق الإسكان في الولايات المتحدة.
ومع ذلك، فإن موافقة NAR على إلغاء القواعد القديمة التي تحكم رسوم عمولة السمسرة ستخفض النفقات الرئيسية التي يواجهها الأمريكيون عند بيع منازلهم.
قال فاسي ييانوليس ريفا، الشريك في فريق العقارات في نيويورك في شركة ويذرز للمحاماة، لصحيفة The Hill: “لقد قلب هذا الأمر النظام الحالي تمامًا كما نعرفه”.
تعمل الاتفاقية على تسوية أربع قضايا لمكافحة الاحتكار اتهمت منظمة السماسرة القوية بالعمل مع شركات الوساطة العقارية لوضع قواعد تتطلب من بائعي المنازل دفع رسوم سمسار المشتري، والتي يقولون إنها أدت إلى تضخم الأسعار.
يدفع معظم بائعي المنازل حاليًا حوالي 5 إلى 6 بالمائة كرسوم عمولة، مقسمة بين الوسيط الخاص بهم ووسيط المشتري. بالنسبة لمنزل بقيمة مليون دولار، يمكن أن يصل هذا إلى 50.000 إلى 60.000 دولار كرسوم.
وبموجب قواعد NAR التي تم إلغاؤها حديثًا، والتي تم سنها في التسعينيات، كان مطلوبًا من البائعين الدفع للوسيط الذي يمثل المشتري وتقديم عمولة لوسيط المشتري عند إدراج العقار في البداية.
وزعمت مجموعة السماسرة، التي نفت ارتكاب أي مخالفات، أن هذه القواعد “تساعد في جعل التمثيل المهني أكثر سهولة، وتقليل التكاليف التي يتحملها مشتري المنازل لتأمين هذه الخدمات، وزيادة فرص الإسكان العادل، وزيادة تجمع المشترين المحتملين للبائعين”.
ومع ذلك، زعمت الدعاوى القضائية أن هذا حفز البائعين على تقديم رسوم عمولة أعلى لوسطاء المشترين، حيث سيكونون أكثر عرضة لعرض المنازل برسوم أعلى للمشترين المحتملين.
وقال توماس بيسكورسكي، أستاذ العقارات في كلية كولومبيا للأعمال: “يخسر المشترون والبائعون بعض الأموال لأنه يتعين عليهم دفع رسوم الوكلاء التي كانت ستكون أقل لولا ذلك”.
وقال مارتي جرين، مدير شركة بولونسكي بيتل جرين لمحاماة الرهن العقاري، إنه من المرجح أن يتم “التفاوض بشكل أكثر كثافة” على رسوم وسيط المشتري وتخفيضها بعد التسوية.
واقترح بيسكورسكي أن قرار NAR بإلغاء هذه القواعد يمكن أن يؤدي إلى خفض رسوم عمولة الوسيط بنسبة 20 إلى 30 بالمائة.
وقال ييانوليس ريفا إن هذا يمكن أن يؤدي أيضًا إلى “تحول زلزالي كبير” لمشتري المنازل، حيث يتفاوضون على رسوم العمولة مع الوسطاء أو حتى يختارون عدم استئجار وسيط.
“أعتقد أنه من ناحية البيع، ستظل ترى البائعين يدخلون في اتفاقيات مع وكلاء البيع لأنه … من الأسهل قليلاً رؤية نوع من القيمة التي يضيفها الوسيط لأن هناك الكثير من العمل الذي يتم القيام به في إعداد المنزل وقالت “للبيع والتسويق”.
وأشار بيسكوسكي إلى أنه مع ظهور التكنولوجيا الجديدة، يقوم مشترو المنازل بشكل متزايد بالكثير من العمل للعثور على منزل بأنفسهم قبل الاستعانة بوكيل عقاري.
وقال: “من الصعب للغاية القول بأن هذه الرسوم يجب أن تكون صارمة كما هي”.
وفي حين قال بيسكوركسي إنه يعتقد أن هذا التحول سيفيد المستهلكين من خلال خفض تكلفة ملكية المنازل، إلا أنه لا يتوقع حدوث “تغير جذري في أسعار المنازل”.
وقال: “إنه أمر جيد بالنسبة للمستهلكين بالتأكيد لأن مبلغ 20 أو 30 مليار دولار الذي يذهب إلى وكلاء العقارات سنويا قد يبقى مع أصحاب المنزل”.
وأضاف بيسكورسكي: “لكنني بالتأكيد لا أعتبره حلاً لما يسمى مشكلة القدرة على تحمل التكاليف في الولايات المتحدة”. “أعتقد أنه سيزيد السيولة، وقد يشجع معدل دوران المساكن، وربما المزيد من عمليات الإدراج، لكنني لا أرى أنه سيغير قواعد اللعبة في هذا الصدد”.
ارتفعت تكاليف الإسكان بشكل كبير منذ بداية الوباء، مما أدى إلى خنق البناء الجديد في حين أدى انخفاض أسعار الفائدة إلى زيادة الطلب.
وبلغ متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة الحالي في يناير 379.100 دولار، بزيادة 5.1% عن العام السابق، وفقًا لبيانات NAR. ارتفعت أسعار المنازل في 85 في المائة من المدن الأمريكية في الربع الأخير من العام الماضي، وحققت 15 في المائة منها زيادات مكونة من رقمين.
كما ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى ما يزيد عن 7 في المائة، حيث رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ عقدين من الزمن خلال العامين الماضيين.
وحذر كل من بيسكورسكي وغرين من أن أي تغييرات في تسوية NAR لن تحدث “بين عشية وضحاها”.
وقال جرين في بيان: “ستكون الصناعة في مرحلة انتقالية حيث يستوعب الجميع المستوطنات وتبدأ قوى السوق في العمل”.
وأضاف جرين أن التسوية كانت على الأرجح “الحل الوحيد القابل للتطبيق” بالنسبة لـ NAR، بعد أن وجدت هيئة محلفين اتحادية في أكتوبر أن مجموعة السماسرة تآمرت مع شركات الوساطة لتضخيم رسوم العمولة.
وحُكم عليها بدفع 1.8 مليار دولار كتعويضات، وهو إجمالي يمكن أن يتضاعف ثلاث مرات إلى أكثر من 5 مليارات دولار بموجب قانون مكافحة الاحتكار.
وقال جرين في بيان: “لقد كان واضحًا منذ أن أصدرت هيئة المحلفين في كانساس سيتي حكمًا بمليارات الدولارات، بعد ساعات قليلة من المداولات، أن التسوية العالمية بما في ذلك NAR كانت الحل الوحيد القابل للتطبيق”.
وأضاف: “من وجهة نظري، اتخذت NAR الخيار الصحيح لحل المطالبات لأن التسوية، على الرغم من أنها مكلفة للغاية، توفر طريقًا للمضي قدمًا حيث يمكن لـ NAR مساعدة الصناعة على التنقل في الطريق إلى هيكل عمولة جديد يصبح أكثر قابلية للتفاوض”.
أشارت نيكيا رايت، الرئيس التنفيذي المؤقت لـ NAR، في بيان يوم الجمعة إلى أن الاستمرار في رفع دعوى قضائية بشأن هذه القضية كان من شأنه في النهاية “الإضرار بالأعضاء وشركاتهم الصغيرة”.
وقالت: “على الرغم من عدم إمكانية التوصل إلى نتيجة مثالية، فإن هذا الاتفاق هو أفضل نتيجة يمكن أن نحققها في هذه الظروف”. “إنه يوفر طريقًا للأمام لصناعتنا، التي تشكل ما يقرب من خمس الاقتصاد الأمريكي، وللنار”.
حقوق الطبع والنشر لعام 2024 لشركة Nexstar Media Inc. جميع الحقوق محفوظة. لا يجوز نشر هذه المادة أو بثها أو إعادة كتابتها أو إعادة توزيعها.
[ad_2]
المصدر